平實重劃區店面  東區買屋 / 東區買房 - 台南北區好房大降1000萬成大東寧路面黃金雙店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 16

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~6780 萬~~5980 萬
參考單價：34.57 萬/坪
地址：台南市東區東寧路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：172.99 坪 (不含車位面積)
主建物面積：151.48 坪
附屬建物面積：8.16 坪
其他面積：13.35 坪
土地面積：54.15 坪
樓別/樓高： B1~4樓 / 4樓
屋齡：46 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：東光國小,後甲國中,台南一中,成功大學
鄰近公園：東寧公園
生活機能：東寧商圈,成大商圈
附近交通：火車站,公車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置優異：位於台南東區東寧路，鄰近成大校園與一中商圈，學生與消費人潮穩定，商業活動熱絡。 2. 價格吸引力強：標示總價大降 1000 萬，單價約 34.57 萬/坪，對於此區域的店面而言具較高的投資報酬潛力。 3. 空間規劃寬敞：擁有高達 172.99 坪的大面積格局，且具備 6 房、3 廳、6 衛的配置，彈性使用空間大。
劣勢	1. 屋齡較高：建於約 46 年前，老舊建物可能面臨管線老化、漏水或法規限制等問題，後續整修成本需納入考量。 2. 無停車位配套：坪數雖大但明確標示不含車位，對於部分商用型態（如診所、餐廳）而言，停車便利性較差。 3. 資訊一致性疑點：標題標註「北區好房」，但實際地址為「東區東寧路」，可能涉及行政區域認知落差或行銷標示誤植，需留意合約與稅務問題。
機會	1. 租金收益潛力：鄰近成大、一中及公園，對學生租屋、短租辦公室或餐飲租賃的需求穩定。 2. 改造價值：大坪數與雙店面特性適合轉型為特色主題店、補習班或長照機構，透過裝潢提升附加價值。
威脅	1. 維護風險： 46 年房齡若結構有隱憂，將大幅增加長期持有成本。 2. 法規變動：老舊商業建築面臨都更門檻或消防法規修訂風險，可能影響使用權。 3. 市場波動：若區域商業環境改變或租屋供需失衡，可能導致空置率上升，影響現金流。

物件評論

此物件對於「投資收租」的買方而言，是一筆值得關注的交易；但若您計畫自住或短期持有，則需謹慎評估。

購買建議：具潛力但需詳查細節。

主要理由如下：

高性價比： 在成大周邊擁有此規模與價格的店面相當罕見，大降 1000 萬的價格若能核實無隱憂，將是進入該區的低門檻機會。
穩定租戶群： 地理位置緊鄰學區與生活圈，長期來看租金支撐力強，適合追求現金流的投資者。
隱藏風險需釐清： 必須特別注意「屋齡老舊」帶來的整修成本，以及標題與地址不符（北區 vs 東區）的行政確認問題。此外，缺乏車位是大型店面常見的短板，建議您實地勘察交通動線是否真如預期便利。

總結： 若您有足夠預算處理老屋翻修且了解商用法規，這是一個高性價比的投資標的；若偏好新穎硬體或停車便利性，則需再行斟酌。